邢乐锋律师，贵阳动迁房产律师,现执业于上海申浩律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

房地产开发资质证书的作用

　　核心内容：我国现行法明文规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。这一规定规范了房地产开发企业的经营行为，同时也说明了资质证书在法律上的作用。下面为您介绍房地产开发企业资质证书的作用。

　　一、资质证书在企业法人登记中的作用

　　为了清理规范房地产市场，建设部和国家工商行政管理局早在1992年7月28日就发出《关于房地产开发企业管理的通知》，要求已有的房地产开发专营企业由建设行政主管部门进行资质审查，确定资质等级。新设立的房地产开发专营公司，持资质等级证书及有关批准文件向工商行政管理机关申请办理登记注册。项目公司也需持建设主管部门的资质证书向工商行政管理机关申请办理有关登记手续。

　　1993年11月15日，建设部、国家工商行政管理局、国家税务总局、国家土地管理局联合发出《关于房地产开发经营机构全面检查中有关问题处理意见的通知》，要求所有从事房地产开发经营的机构必须是企业法人，凡未经核准登记注册的房地产开发经营的机构，必须停止房地产开发经营活动。同时也要求房地产开发经营企业必须经建设行政主管部门资质审查后办理企业登记注册手续。

　　1995年1月23日，建设部发布《城市房地产开发管理暂行办法》规定，设立房地产开发企业，除法律另有规定者外，均应当依据《公司法》登记为有限公司或股份有限公司。原有房地产开发企业应当按照国务院的有关规定逐步改组为规范化的公司。从以上情况可以看出，通过对房地产市场逐步的清理规范，建设主管部门已明确把资质证书作为房地产开发企业的市场准入证。

　　即房地产开发企业除依法设立，具有企业法人资格外，还必须取得房地产开发资质等级证书。同时，房地产开发企业每年在例行工商年检时，也要参加建设主管部门的资质年检。企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，房地产开发主管部门有权提请工商行政管理部门吊销营业执照。

　　二、资质证书在企业开发经营中的作用

　　新规定按企业条件分四个资质等级，一级资质为最高等级。对新设立的房地产开发企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期满，企业可以向房地产开发行政主管部门申请核定相应资质等级。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。如果企业超越资质等级从事房地产开发经营，原资质审批部门有权罚款、吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

　　三、资质证书在民事审判中的作用

　　从事房地产开发的企业，应当是具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并发给营业执照，经建设主管部门备案并核发资质证书，才具有完整的房地产开发经营资格。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，应当认定其主体资格不合格而无法律效力。

　　虽然具备房地产开发经营资格，但企业超越资质等级从事房地产开发经营的，应当认定其超越经营范围而无法律效力。

最新房地产开发流程

　　房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。下面是的整理的最新房地产开发流程。

　　最新房地产开发流程

　　第一部分，房地产开发公司的准备工作

　　在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

　　第二部分，行政审批部分

　　根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

　　4、环保局办理生产性项目环保意见书。

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　6、规划部门办理项目选址意见书。

　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。

　　2、国土资源局办理土地预审。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

　　三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

　　5、国土资源局进行用地预审。

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

　　7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

　　四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、公安消防支队进行消防设计审查。

　　2、人防办进行人防设施审查。

　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

　　五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、建设单位办理施工报建登记。

　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

　　六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

　　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件及资料：

　　1、以下证明材料：

　　已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣 工交付日期。

　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总